Что нам стоит дом построить?

Блог о деньгах Деньги не голова: наживное дело.

Что нам стоит дом построить?

Что нам стоит дом построить?

Квартиры и дачи достаются нам ох как непросто, а вот потерять их легко – случаев мошенничества в сфере торговли жильем масса. Неприятностей можно избежать, если знать и соблюдать правила, по которым должны совершаться сделки с недвижимостью.

Насущная необходимость, лучшее вложение денег – все это недвижимость. Однако, приняв решение снять или купить квартиру, каждый из нас неминуемо столкнется с несколькими вопросами: как подобрать подходящий вариант, как не продешевить или, напротив, не переплатить, как оформить документы, в каких случаях можно признать сделку недействительной. Разумеется, ответы на все эти вопросы лучше получить от профессионалов – риэлторов.


К выбору агентства недвижимости стоит подойти со всей серьезностью. Не обращайтесь в первую попавшуюся фирму, попросите знакомых посоветовать вам грамотных специалистов, изучите отзывы о работе риэлторов в прессе и Интернете, проверьте у выбранного агентства наличие лицензии. Если вы хотите прибегать к услугам риэлторов, попытайтесь по крайней мере получить консультацию юриста по поводу предстоящей сделки.


Независимо от того, как вы будете ее совершать – через агентство или самостоятельно, - постарайтесь вникнуть в суть вопроса, понять, хотя бы в общих чертах, что происходит на рынке недвижимости и, главное, в чем заключается особенность сделок.


«Чистая» квартира.


Найдя подходящий, как вам кажется, вариант покупки или обмена недвижимости, не пожалейте денег на проверку «юридической чистоты» квартиры (дачи, земельного участка). Как правило, такая проверка обходится в 2 – 4 тысячи рублей. Прежде всего риэлторы проверят наличие всех необходимых документов на данную недвижимость (например, свидетельство о праве собственности или о праве на наследство, подтверждающие право продавца на это имущество). Затем они узнают, не числится ли недвижимость в залоге, нет ли у хозяев долгов по коммунальным платежам.


Риэлторы обязательно выяснят, все ли посторонние лица сняты с регистрационного учета. Квартиры нередко продаются «с начинкой»: уже после совершения сделки выясняется, что на жилплощади по – прежнему прописан бывший хозяин и его родственники. Этим «забывчивым» гражданам стоит напомнить о п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса: если право собственности на дом или квартиру перешло к другому лицу, предыдущие хозяева теряют право пользования жилым помещением. Тем не менее это положение не должно утешать нового владельца квартиры, ведь ему придется обращаться с иском о выселении в суд.


Есть формальности и не юридического характера. Постарайтесь уделить внимание и им. Тщательно проверьте состояние недвижимости, убедитесь в том, что вас устраивает район расположения, инфраструктура. Согласитесь, лучше сразу отказаться от покупки или обмена, чем затем пытаться признать сделку недействительной, ссылаясь на заблуждение либо обман.


Как не продешевить.


В процессе поиска подходящих вариантов сделок вы наверняка встретите немало желающих поживиться за ваш счет. Для того чтобы не сдать свою квартиру всего за 100 у.е. в месяц или не купить однокомнатную «хрущевку» на первом этаже по цене новостройки в элитном районе, нужно хотя бы приблизительно представлять себе ситуацию в сфере недвижимости. Помогут все те же газеты, Интернет, друзья – приятели, риэлторы. Именно из этих источников вы можете выяснить примерную стоимость понравившейся вам квартиры или дачи либо понять, какую сумму вправе назначить за наем вашей квартиры. Район, близость к метро или железнодорожной станции, тип дома, характеристики квартиры – все эти факторы определят стоимость недвижимого имущества.


Если вам нужна более точная оценка недвижимости, можно обратиться в компанию, занимающуюся оценочной деятельностью. По результатам работы вам должны выдать заключение о стоимости недвижимости. Эти услуги обойдутся примерно в 5 тысяч рублей.


Думайте о ближних.

Если вы решили продать принадлежащую вам долю в недвижимом имуществе, не забывайте о преимущественном праве покупки других участников общей собственности. Например, по завещанию от бабушки вам и двум вашим братьям досталась квартира. Принадлежащую вам третью часть квартиры можно продать «на сторону» только лишь после того, как будут выполнены требования ст. 250 ГК.


Продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. В извещении необходимо указать все условия продажи, в частности цену. Если остальные собственники откажутся от покупки доли или не приобретут ее в течении месяца, тогда можно заключить сделку с посторонним. Если при продажи доли преимущественное право покупки нарушено (продавец не известил о продаже других собственников или исключительно завысил цену доли), остальные участники собственности вправе в течении трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.


Нажитое в браке.

Как известно, все имущество, нажитое в период брака, считается общей собственностью супругов. Если вы решили совершить сделку с купленной во время брака квартирой или дачей (например, продать, подарить, обменять), не забудьте спросить разрешения у своей второй половины. Это разрешение должно быть удостоверено нотариусом.


П. 3 ст. 35 Семейного кодекса позволяет супругу, чье нотариально заверенное согласие на совершение сделки не было получено, требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течении года со дня, когда он узнал (или должен был узнать) о совершении данной сделки. Разрешение на совершение сделки с недвижимостью нужно получать еще в одном случае – если речь идет о квартире, где проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (например, дети-сироты, инвалиды). На продажу такой квартиры должен дать согласие орган опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК).


Внимание: договор!


Договор купли продажи

Сделка с недвижимостью должна быть оформлена письменно. Обязательного удостоверения у нотариуса требуют договор ипотеки (залога недвижимости), договор ренты или пожизненного содержания с иждивенцем.


Ст. 131 ГК содержит важное требование: переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Именно после государственной регистрации сделку с недвижимостью можно считать состоявшейся.


Для того чтобы на вашем договоре поставили штамп о государственной регистрации сделки, вам нужно обратиться в территориальный орган Федеральной регистрационной службы. Размер госпошлины за регистрацию для физических лиц – 500 рублей.


Перед тем как подписать и зарегистрировать договор, необходимо проверить содержание, точность внесенных данных. Не секрет, что многие лукавят, вписывая в договор заниженную цену недвижимости. Обычно это делается для того, чтобы избежать уплаты налогов. Однако, как известно, продажа недвижимости позволяет претендовать на налоговый вычет. Если квартира находится в собственности более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от ее продажи. Иными словами, эта сумма не облагается налогом.


Если квартира находится в собственности менее трех лет, не облагается налогом сумма до 2 000 000 рублей, на превышение этой суммы выплачивается налог в размере 13%. Казалось бы, стоит занизить в договоре стоимость квартиры, указав сумму до двух миллионов рублей, и выплаты налога можно избежать. Но такая хитрость может обернуться серьезными проблемами для того, кто покупает квартиру…


Это одна из самых распространенных схем мошенничества: покупателя квартиры убеждают вписывать в договор сумму гораздо меньше той, что он платит на самом деле. Спустя некоторое время продавец обращается в суд с требованием признать сделку недействительной. Суд внимает аргументам продавца, сделка объявлена недействительной, сторонам предписывается возвратить друг другу все, полученное по сделки. Бывший продавец получает квартиру, неудавшемуся покупателю возвращают деньги – сумму, вписанную в договор, а не ту, которая была передана на самом деле. Доказать свою правоту обманутому покупателю, к сожалению, не удастся…


Как все исправить.


Если вы все – таки стали жертвой обмана или не смогли вовремя правильно оценить ситуацию, шанс все исправить даже после заключения сделки у вас все-таки есть. Например, вы продали квартиру под влиянием обмана, угроз, стечения тяжелых обстоятельств или заблуждения. Еще один довольно распространенный вариант – совершая сделку с недвижимостью, вы не понимали значения своих действий из – за тяжелого эмоционального состояния.


Подобные сделки можно признать недействительными в суде. Они так и называются – оспоримыми. Чтобы доказать свою правоту, вам придется представить веские доказательства: например, найти свидетелей угроз в ваш адрес, принести медицинское заключение о состоянии здоровья и т.д. Некоторые сделки не нужно признавать недействительными по суду, поскольку они априори уже недействительны в силу закона. Эти сделки называются ничтожными. В суде нужно признавать недействительными лишь их последствия.


Например, договор обмена квартиры подписал несовершеннолетний или при продаже дома не были учтены права находящегося под опекой несовершеннолетнего, который проживает там, - все эти сделки изначально недействительны, остается только исправить их последствия. Для обращения в суд по вопросам недвижимости существует срок исковой давности. Для оспоримых сделок – это год с момента прекращения угрозы или насилия либо со дня, когда гражданин узнал (или должен был узнать) о нарушении своих прав. Для ничтожной сделки – это три года со дня, когда началось ее исполнение.


Таким образом, исправлять ошибки, допущенные при заключении сделок с недвижимостью, все – таки можно. Но сбор доказательств и необходимых документов займет немало времени, поэтому лучше приложить все усилия, чтобы с самого начала избежать проблем. Осторожность в выборе риэлторов, тщательный анализ рынка недвижимости, аккуратность в оформлении документов, осмотрительный выбор вариантов – верные гарантии того, что сделка будет проведена успешно.


Полезные заметки:

  1. Ипотечный кредит.

    Ипотечный кредит. Многие не отваживаются взять ипотечный кредит: шутка ли – влезть в долги на целых 30 лет! А если взвесить свои финансовые силы, может быть, все-таки стоит попробовать и при этом немного сэкономить денег? Одни люди покупают квартиру, чтобы сделать выгодное денежное вложение, другие, чтобы получить дополнительные деньги от сдачи квартиры в аренду, а третьи – просто чтобы иметь крышу над головой.

  2. Где взять деньги на отпуск?

    Где взять деньги на отпуск? Отпуск – маленькая жизнь. Праздник, которого мы ждем целый год. Однако далеко не всегда на него хватает денег. Как же мечту сделать явью? Где раздобыть капитал? В советские времена существовало два варианта хорошо отдохнуть: накопить за год денег или взять путевку на предприятии.

  3. Возмещение материального ущерба.

    Возмещение материального ущерба. Пострадав от причиненного ущерба, многие из нас предпочитают забыть о неприятности, не веря в правосудие. Но возместить материальные и моральные потери можно, и даже нужно! Различных ситуаций, связанных с причинением ущерба, в нашей жизни происходит немало: соседи залили квартиру, произошло дорожно-транспортное происшествие, турфирма испортила отпуск…

Поделиться заметкой:

Оставить комментарий:

Через авторизацию в Гугле, либо с вводом Имени, E-mail и злой капчи




октябрь 2009
пн вт ср чт пт сб вс
1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31